Отрасли -- внятное регулирование, долевке – запрет до срока
Если проанализировать все сказанное Президентом России во время прямой линии относительно строительной отрасли, можно выделить основное: все беды по его мнению от отсутствия «внятного регулирования» в строительстве, долевку, как «нецивилизованный способ» запретят уже с 1 июля 2019 года
Отвечая на вопрос об обманутых дольщиках, Президент заявил, что проблема гораздо шире, чем те конкретные случаи, которые были упомянуты. По его словам, это связано с недостаточно внятным регулированием строительной сферы, которое имело место до сегодняшнего дня, при больших объемах строительства.
В прошлом году было построено около 79 млн кв. м, напомнил Владимир Путин, и треть от этих объемов приходится на индустриальное строительство. «Всего в стране (действует — Ред.) свыше 1 млн договоров о долевом строительстве, объем денег — 3,4 трлн руб., — сказал Президент, добавив: — Это огромные средства, которые далеко не всегда эффективно используются застройщиками».
По мнению главы государства, нужно «выйти на цивилизованный способ строительства» — без привлечения средств граждан, и такой проект, о чем неоднократно сообщалось, уже готовится, напомнил он. В частности, скоро, с июля 2019 года, будет запрещено заключать договоры о долевом участии в строительстве (без участия банков — Ред.).
Подробности работы по новой схеме обрисовал участвовавший в прямой линии в режиме видеоконференции новый министр строительства Владимир Якушев (на фото).
«Нами подготовлен ряд поправок в №214-ФЗ о долевом строительстве, согласно которым мы должны решить важную задачу — сделать рынок и процедуру долевого строительства прозрачными, — проинформировал министр. — А для этого необходимо, во-первых, уйти от «котлового метода», применив принцип «одно разрешение на строительство — один расчетный счет». А во-вторых, обеспечить банковское сопровождение. Эти два института должны заработать с 1 июля текущего года. А с 1 июля 2019 года запланирован переход на специальные счета, на которые будут привлекаться деньги участников долевого строительства», — сообщил он.
Министр пояснил, что этот счет не будет находиться в распоряжении застройщика. Денежные средства будут заблокированы, под них застройщик сможет отрыть кредит в банке, который может быть использован исключительно на финансирование строительства объекта. А после того как покупатели получат квартиры, на счете, где аккумулировались средства дольщиков, будет погашена кредитная линия, и застройщик получит свою прибыль.
«Поправки планируется принять 27 июня 2018 года, — уточнил Якушев, добавив: — Такие меры позволят очистить рынок от недобросовестных компаний, и приступить к осуществлению амбициозной задачи по вводу 120 млн кв. метров жилья к 2024 году. Для этого тоже предусмотрен ряд механизмов, которые мы отразим в соответствующих документах, и до 1 октября 2018 года подготовим всю нормативную базу для исполнения данного поручения», — заверил он.
В это же день, кстати, в Малом зале ГД РФ состоялись парламентские слушания на тему: «Законодательное обеспечение перехода к новым формам финансирования жилищного строительства», организованные Комитетом Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям.
Открыл слушания глава Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев. Он сообщил, что застройщики являются единственным институтом, который осуществляет сбор крупных сумм денег граждан без надлежащего контроля со стороны государства.
Парламентарий напомнил историю реформирования законодательства о долевом строительстве. Основные нововведения закона 218-ФЗ, который Государственная Дума приняла 29 июля 2017 года, следующие:
• привлечение средств граждан в долевое строительство — это обособленный бизнес;
• принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство»;
• ужесточение финансовых требований к застройщику;
• банковское сопровождение;
• создание Фонда защиты дольщиков.
Большинство норм закона будет применяться, если разрешение на строительство выдано после 1 июля 2018 года.
Реформирование долевого строительства получило продолжение 5 ноября 2018 года, когда состоялось совещание у Президента России Владимира Путина, на котором было принято решение о переходе к проектному финансированию жилищного строительства. Во исполнение этого поручения депутатами был внесен в Думу законопроект, направленный на исполнение поручений Президента. Основные положения этого документа таковы:
• создание единой контрольно-надзорной структуры за долевым строительством. Минстрой России согласует назначение региональных руководителей органов контроля;
• усиление роли Единой информационной системы жилищного строительства;
• наделение фонда контрольными полномочиями;
• ограничение схемы ЖСК;
• солидарная ответственность бенефицаров застройщика по обязательствам компании.
В последние месяцы шла работа по доработке текста законопроекта, который учитывал поступившие замечания от профессионального сообщества застройщиков, групп обманутых дольщиков, государственных органов.
Основные замечания застройщиков к новому законодательству следующие:
• сложность финансирования комплексной застройки;
• невозможность закрытия кассовых разрывов;
• невозможность исполнения гарантийных обязательств, продаж построенного жилья;
• ряд других замечаний.
Основные замечания групп дольщиков:
• невозможность достройки проблемных объектов через схему ЖСК, созданного при банкротстве застройщика;
• разрушение схемы предоставления застройщикам, осуществляющим достройку проблемных объектов, компенсационных земельных участков.
Компенсационный фонд дольщиков указал на отрицательный баланс фонда, вызванный низким размером ставки отчислений. Также растет число банкротств застройщиков, что несет угрозу устойчивости фонда.
Николай Николаев отметил основные решения, которые нашли отражение в последней версии законопроекта:
• решена проблема финансирования комплексной застройки;
• застройщикам предоставлено ограниченное право на привлечение средств по небанковским займам;
• с 1 июля 2019 года — переход исключительно на привлечение средств граждан через счета эскроу, кроме объектов, в которых первый ДДУ заключен до 20 октября 2017 года;
• разморозка средств граждан на счетах эскроу после ввода дома в эксплуатацию;
• страхование вкладов на счетах эскроу в размере до 10 млн руб.;
• снятие большинства ограничений на деятельность застройщиков при работе по счетам эскроу;
• повышение взносов в Фонд защиты дольщиков: сначала 3%, затем — 6%;
• детализация банковского сопровождения долевого строительства;
• упрощенное банковское сопровождение для всех строящихся объектов уже с 1 июля 2018 года;
• переход на принцип «одно разрешение на строительство — один расчетный счет»;
• запрет на выдачу застройщикам заключений о соответствии при нарушении ими сроков ввода более чем на 3 месяца;
• регламентация механизма предоставления застройщикам компенсационных земельных участков без торгов;
• наделение компенсационного фонда дольщиков контрольными полномочиями и полномочиями по финансированию достройки проблемных объектов;
• разрешение ЖСК, созданным в процедуре банкротства застройщика, привлекать средства для достройки проблемного объекта.
Министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев (на фото) в своем выступлении отметил тенденцию роста числа проблемных объектов и обманутых дольщиков. Так, только за последние 4 месяца число остановленных строительство домов увеличилось на 150. В этой связи реформирование законодательства о долевом строительстве неизбежно, считает он.
Министр указал на важнейшую задачу ближайшего времени: «необходимо отработать законодательство о банковском сопровождении». Владимир Якушев обратил внимание участников слушаний на неправильную интерпретацию реформ. «С 1 июля 2019 года привлечение средств граждан по договорам участия в долевом строительстве не будет