Ассоциация СРО ОССО

Переход от ДДУ к проектному финансированию, новые взносы строителей и ужесточение условий выдачи ипотеки как панацея от «мыльного пузыря»

Инициированный Президентом Владимиром Путиным процесс поэтапного в течение ближайших трех лет поэтапного перехода от долевого строительства к проектному финансированию остается главной темой для обсуждения как в профессиональном сообществе, так и в СМИ. Тем более, что Дорожная карта по переходу от долевого строительства к проектному финансированию согласно поручению, данному первым вице-премьером Игорем Шуваловым, должна быть представлена ответственными ведомствами уже к 4 декабря.
Так, 21 ноября в Государственной думе состоялся организованный комитетом по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям закрытый «круглый стол» «Банковское сопровождение и проектное финансирование в сфере долевого строительства» в котором приняли участие депутаты Государственной Думы, представители Минстроя России, АИЖК, банковского сообщества и застройщиков
«Основной темой обсуждения стали возможные механизмы исполнения поручений Президента России Владимира Путина, направленных на минимизацию рисков граждан, связанных с долевым строительством жилья», -- публикует информационный портал «Единый реестр застройщиков» отчет о состоявшемся мероприятии в статье

В Госдуме обсудили переход от долевого строительства к проектному финансированию

«.. Заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин сообщил, что в настоящее время идут консультации с профессиональным сообществом. Прорабатывается механизм, с помощью которого граждане станут финансировать строительство жилья через банки. При этом банки будут контролировать целевое использование средств. Указанный контроль не будет идентичен существующему в законодательстве банковскому контролю за исполнением госконтрактов: здесь требуется другая компетенция. В тоже время у многих банков есть накопленный опыт финансирования «своих» застройщиков. Этот опыт можно использовать, считает замминистра.
«Банковский контроль стоит определенных денег. Переход от механизма долевого строительства к проектному банковскому финансированию может увеличить стоимость жилья минимум на 5—7%», — сообщил Никита Стасишин. «У Минстроя сейчас это самый острый вопрос. Потому что одновременно с решением проблемы обманутых дольщиков надо увеличивать объемы и доступность жилья, и не только за счет доступных ипотечных ставок», — отметил чиновник.
Коснулся замминистра и деятельности органов контроля в сфере долевого строительства. По его мнению, эти органы должны увязывать выдачу заключения застройщикам с фактами несвоевременного ввода жилья. «Субъектовая власть должна нести ответственность как за достройку текущих проблемных объектов, так и за не возникновение новых. Такую ответственность надо вводить», — пояснил Никита Стасишин.
Представители Банка России подтвердили информацию о начале консультаций с банковским сообществом. Одно совещание уже состоялось, в ноябре должно состояться еще одно. Ключевой вопрос: что входит в состав банковского сопровождения проекта. Если анализ строительной документации будет поверхностный, тогда легко справиться. Если требуется глубокий анализ, то необходимой компетенции пока что нет. Банки должны представить регулятору конкретные примеры того, чего им не хватает, что мешает развитию проектного финансирования.
Есть предложения по доработке законодательства. Необходимо законодательно предоставить банкам возможность в определенных случаях отказать застройщику в выполнении распоряжения о расходовании средств. Необходимо вводить страхование средств дольщиков, которые могут размещаться на счетах эскроу.
Выступавшие озвучили позицию Банка России по вопросу требований к уполномоченному банку. По их мнению, будет логичным, если перечень уполномоченных банков совпадет с перечнем банков, которые имеют право открывать счета эскроу для участников долевого строительства. В качестве критериев определения таких банков предлагается рассматривать рейтинг банка и его капитал.
Депутат Госдумы РФ Александр Сидякин сообщил, что ознакомился с текстом разрабатываемого законопроекта, направленного на выполнение поручения Президента России. По его мнению, указанный законопроект приведет к ликвидации долевого строительства быстрее, чем за три года. В частности, к уходу застройщиков из долевого строительства могут привести новые нормы о введении личной ответственности бенефициаров по обязательствам юридического лица застройщика, о введении для застройщика исключительно безналичной системы расчетов и ряд других новелл.
Депутат попросил своих коллег, чтобы новые требования не распространялись хотя бы на случаи, когда добросовестный застройщик достраивает проблемный объект, брошенный другим застройщиком.
Генеральный директор АИЖК Александр Плутник проинформировал о работе, которая сегодня проводится по анализу проблемных объектов жилищного строительства. Выявлена основная причина возникновения большинства проблемных объектов: это котловой принцип финансирования. По мнению главы АИЖК, ключевой мерой по защите прав дольщиков является банковское сопровождение. Этот институт надо развивать. Банкам следует предоставить право отказывать застройщику в проведении платежей, если они носят нецелевой характер. Первое обсуждение с банками того, как в комплексе будет выглядеть новая схема финансирования, состоится в ближайшее время. Однако уже понятно, что у банков нет объема средств, которые могли бы заместить финансирование со стороны дольщиков. Поэтому банк должен быть фактически посредником между дольщиками и застройщиками, считает Плутник.
Он также проинформировал о ходе работы по созданию Единой информационной системы жилищного строительства, которая заработает с 1 января 2018 года. С ее помощью в отношении каждого строящегося объекта будут обеспечены фотофиксация хода строительства, а также контроль целого набора показателей.
Затронул Александр Плутник в своем выступлении и работу возглавляемого им Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. «Мы видим, что в Фонд заходят застройщики, имеющие отставание по графикам. Мы видим проблемных застройщиков, которые начинают новые стройки. Видим суды у застройщиков, вероятность возможного срыва строительства объекта по итогам судебного решения. Сейчас вход в Фонд не ограничен. Мы можем только обратиться с просьбой к субъекту о проведении проверки. Надо менять законодательство», — резюмировал Александр Плутник.
Олег Бетин (банк «Российский капитал») сообщил, что институт банковского сопровождения строительства существовал в России еще в советское время. Тогда был специализированный государственный строительный банк. Сейчас принято принципиальное решение — перевод банка «Российский капитал» под АИЖК.
«Мы идем в направлении создания специализированного строительного банка, — подчеркнул Бетин. Есть еще Сбербанк, настраивается ВТБ. Нужен эффективный банковский контроль. Простого доведения средств по назначению недостаточно. Нужно следить за физическим исполнением оплаченных работ. На уровне генподрядчика и первого уровня субподрядчика еще более-менее порядок. Основные проблемы на уровнях ниже. Именно там применяется котловой принцип. Банк сам не всегда может осуществить такой глубокий контроль. Нужны специалисты на аутсорсинге. По выбранному направлению надо идти, и пугаться не следует. Банк за сопровождение возьмет 2—3%, внешний специалист — 1%. Цены увеличатся», — сделал вывод Олег Бетин.
Кирилл Холопик (Национальное объединение застройщиков жилья) высказал мнение, что механизмы перехода на банковское финансирование стройки должны быть сначала согласованы с банкирами. Последние должны сказать, по какой схеме они готовы кредитовать жилищное строительство в объемах, замещающих деньги дольщиков. Потом подключатся застройщики и выскажут свое мнение, работает эта схема в строительстве или нет.
Представитель Сбербанка сообщила о том, что у банка имеется собственная служба строительных экспертов. По ее словам, Сбербанк готов к проектному финансированию.
Представитель ВТБ Банка попросил быстрее внести изменения в законодательство в части предоставления банкам права отказывать застройщикам в проведении операций при нецелевом расходовании средств. Должны быть четкие правила, какие платежи пропускать, какие отклонять, считает он. Кроме того, представитель ВТБ попросил снизить нормы по резервированию, если проектное финансирование осуществляется в соответствии с 214-ФЗ. По его прогнозу количество застройщиков точно сократится, поскольку не всем действующим застройщикам может быть предоставлено проектное финансирование.
Анатолий Аксаков, председатель Комитета Госдумы по финансовым рынкам, сообщил, что будут поддержаны предложения по развитию системы счетов эскроу для долевого строительства. В частности, он выразил готовность подписаться под поправками о страховой защите денег дольщиков на таких счетах в пределах 10 млн руб. Что касается уполномоченных банков, то обязательно необходимо сохранить конкуренцию, считает депутат. А требования при этом можно изменить. По его мнению, ключевым критерием для отбора уполномоченных банков должен быть рейтинг….
… Ответственные за исполнение поручения - глава правительства РФ Дмитрий Медведев, глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина и гендиректор АИЖК Александр Плутник. Срок исполнения поручения – 15 декабря 2017 года.

Информационный портал «Саморегулирование» в статье

Николай Николаев научил экспертов правильно трактовать события

Приводит мнение председателя комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева, высказанное на том же «круглом столе»
«…Многие участники публичного обсуждения механизмов перехода от долевого строительства к проектному финансированию некорректно трактуют последствия предстоящих изменений, считает председатель думского Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.
В ходе круглого стола, состоявшегося вчера в Госдуме, Николай Николаев напомнил, что с 1 июля 2018 года вводится новый механизм контроля — банковское сопровождение деятельности компаний, привлекающих средства граждан для строительства жилья. Это позволит банкам пресекать использование застройщиками в непрофильных целях средства, привлечённые от граждан, а также своевременно реагировать на финансовые проблемы застройщиков. Кроме этого, за три года рынок долевого строительства должен уступить место иным формам привлечения средств граждан — например, модели проектного финансирования жилищного строительства.
«Понятно, что сегодня на этапе введения новых форм возникает целый ряд вопросов о том, что представляют собой и к чему приведут эти механизмы. К сожалению, есть и факты публичного некорректного истолкования последствий таких изменений», — заявил Николай Николаев.
Например, депутат категорически не согласен с прогнозом о росте цен после отмены долевого строительства. «Цены будут более стабильны, они станут прозрачнее. Те огромные банковские проценты по кредитованию, которые сегодня включены в стоимость квадратного метра, будут исключены из состава этих цен, — заявил Николаев. — Сегодня на депозитных счетах банков размещено более 20 трлн руб. наших граждан. Это огромный инвестиционный ресурс. И если мы создадим понятный и надежный рынок жилищного строительства, то к нему изменится отношение наших граждан, и финансовых институтов, и, в конце концов, это все послужит для стимулирования рынка и дальнейшего строительства жилья».
По мнению Николаева, средства граждан могут по-прежнему оставаться основным источником финансирования жилищного строительства, но вкладывать их будут через банки, которые примут на себя все риски. «Речь идет, прежде всего, о том, что средства граждан будут вкладываться в строительство, но только безопасным путем — через банковские счета эскроу. И это распространенный зарубежный опыт, когда застройщик получает средства граждан, но только после ввода объекта в эксплуатацию», — пояснил Николаев. Эта модель, по его мнению, защитит граждан от рисков, которые поделят между собой застройщик, банк и Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства.

Информационный портал STROY EXPERTпри этом цитируя замглавы Минстрпоя РФ Никиту Стасишина, пишет, что
До 1 июля 2018 года российские застройщики могут начать массово выводить на рынок проекты, чтобы успеть открыть продажи с использованием схемы долевого строительства

«…Напомним, с 1 июля 2018 года в действие вступают поправки в законодательство о долевом строительстве. Новые нормы предполагают обособление жилищного строительства от иных видов деятельности, реализацию строительных проектов по принципу «одна компания – одно разрешение на строительство», обязательное банковское сопровождение деятельности застройщика, наличие на счету застройщика минимум 10% стоимости проекта.
По словам Стасишина, сейчас реформирование системы долевого строительства сравнимо с ситуацией, связанной с ужесточением требований к страховым компаниям в строительстве. Тогда «застройщики также массово стремились начать новые проекты до начала действия новых правил», прокомментировал замглавы Минстроя»…

Еще одна тема, непосредственно связанная с продажей недвижимости – возросший объем выдачи ипотечных кредитов и связанные с этим опасения, а не ипотечный ли это «мыльный пузырь».
Этой теме посвящен материал, опубликованный на информационном портале «Индикатор российской недвижимости»
Объем выдачи ипотеки по итогам года превысит 1,8 трлн руб. – глава АИЖК

«Объем выдачи ипотечных кредитов в 2017 году превысит 1,8 трлн руб., сообщил гендиректор Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) Александр Плутник на встрече с депутатами внутрифракционной группы «Единой России».
«По этому году мы ожидаем цифры более 1,8 трлн руб. (выдачи ипотечных кредитов – ред.)», - цитирует Плутника ИА «Интерфакс».
Плутник также заявил, что российский рынок не обладает параметрами для возникновения ипотечного «пузыря». Он уточнил, что агентство анализирует состояние кредитных портфелей и сравнивает признаки, которые привели к мировому финансовому кризису в результате проблем на ипотечном рынке в 2007-2008 годах.
«Пока, к счастью, российский рынок не обладает ни одни из этих параметров, но надо очень внимательно следить за состоянием заемщиков. В России действуют достаточно жесткие ограничения как законодательные, так и установленные Банком России по минимальному взносу для тех, кто хочет стать ипотечными заемщиками», — заявил Плутник.

А в статье
Глава АИЖК: ипотеки с первым взносом в 10% быть не должно

Рассказывает о предполагающемся с 2018 года ужесточении ЦБ условий выдачи ипотеки
: «Ипотечные кредиты с первоначальным взносом 10% несут угрозу всей ипотечной системе, заявил гендиректор Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) Александр Плутник на встрече с депутатами внутрифракционной группы «Единой России».
По его словам, что до последнего времени в России не было ипотечных продуктов, которые позволяли бы заемщику иметь меньше 20% первоначального взноса при получении кредита. Однако сегодня возникают случаи, когда банки в борьбе за заемщиков выдают ипотеку с первоначальным взносом 10% или рекламируют продукты с нулевым первоначальным взносом.
«Таких кредитов не должно появляться, они несут угрозу всей ипотечной системе (...) Банк России сейчас такие кредиты начинает регулировать, по ним будет повышенный коэффициент риска», — цитирует Плутника ИА «Интерфакс».
Как сообщалось ранее, ЦБ подготовил проект указания, предполагающий увеличение с действующих 150% до 300% коэффициента по ссудам с первоначальным взносом менее 10%. Предполагается, что новые требования вступят в силу в 2018 году.

В сфере самореуглирования в центре внимания – вопросы, которые будут обсуждаться на предстоящем очередном Всероссийском съезде строительных СРО. В частности, предполагаемое повышение членских взносов в НОСТРОЙ, которое в документах нацобъединения значится как «ежегодный целевой взнос на обеспечение ведения Национального реестра специалистов в области строительства».
Так, информационный портал Саморегулирование в статье
Строители доплатят за НРС

Со ссылкой на АНСБ пишет
«….В проекте Положения указывается, что в 2018 году этот взнос составит от каждой компании – члена СРО 1400 рублей, а в будущем – по 700 рублей на каждого специалиста, включенного от компании в НРС. По подсчётам АНСБ, в будущем году объём поступлений по данной «статье дохода» составит 82 млн рублей. При этом не поясняется, на какие именно нужды НРС необходимы эти деньги – реестр создан, наполнен и эксплуатируется в рабочем режиме. Аврала с внесением сведений не предвидится, а в исполнительной дирекции НОСТРОЙ работает целый Департамент реестра общим числом 15 человек.
Таким образом, неважно под каким названием, но членские взносы строителей в НОСТРОЙ увеличатся на 22% и составят в 2018 году не 5000, как это декларируется документами, а 6400 рублей. «На фоне падения объемов строительства на 17% и заверений вице-премьера Дмитрия Козака в том, что реформа СРО облегчит положение строительных компаний, такое решение руководства НОСТРОЙ выглядит неоднозначно», — считают в АНСБ.
Между тем, введение нового «сбора» уже одобрили северо-кавказские СРО – на окружной конференции, состоявшейся 17 ноября во Владикавказе. Очередное слово за СРО Приволжского федерального округа, — там конференция намечена на 23 ноября».

Эксперты сайта «Занострой» предполагают, что таким образом
«Юристы толкают директоров СРО под уголовную статью за растрату?!»

«Платить предлагается за каждого гражданина, включённого в НРС, который будет иметь отношение к конкретной СРО. На первый взгляд, действительно может показаться, что каждый специалист, внесённый Нацреестр, и впрямь имеет отношение к саморегулируемой организации. Однако правильней было бы сказать, что таковой находится в системе взаимоотношений, но к самой системе СРО никакой прямой привязки не имеет. И потому СРО расходовать напрямую денежные средства на оплату его регистрации в реестре и дальнейшего содержания никак не может.
Градостроительным кодексом РФ чётко определено, что Национальное объединение ведёт реестр специалистов. Также приказом Минстроя России определены требования к специалисту и то, какие сведения он должен предоставить. А где в этой истории СРО? Все действия, предусмотренные законами и нормативно-правовыми актами, должны осуществлять иные лица, но никак не СРО и даже не их члены – строительные или проектные компании.
И выгодоприобретателем, по сути, является некий гражданин, специалист, включённый в НРС, и именно с ним связаны издержки Нацобъединений. Сегодня он числится в какой-то строительной компании, которая является членом одной из СРО. А завтра вполне возможно, учитывая реалии реформы саморегулирования, эта компания сменит эту СРО на другую. Или (что тоже вполне возможно) СРО вообще будет исключена из Госреестра.
То же самое относится и к самому специалисту, включённому в НРС, – ничто не мешает ему в соответствии трудовым законодательством сменить место работы. Но специалист, по данным НОСТРОЙ, так и будет числиться закреплённым за своей прежней СРО. Рассчитывать на то, что он в тот же день, как устроится на новом месте, побежит уведомлять НОСТРОЙ и СРО о смене работы, – по меньшей мере наивно. А если этих специалистов – организаторов в строительной компании не два, не три, а двадцать два? Тоже вполне себе нормальная ситуация. И за них за всех должна платить СРО?
По справедливости и по логике следует, что хоть специалист, включённый в НРС, и относится каким-то краем к системе координат строительного саморегулирования, но оплачивать должен всё-таки сам и внесение сведений, и последующее «абонентское» обслуживание.
Та же СРО, если разобраться, не получает никаких выгод от того, что какой-то конкретный ГИП работает в некой строительной компании, являющейся членом этой СРО. И во всём цивилизованном мире, в том числе и России, включение в различные реестры связаны с прямыми отношениями. Так, например, в сфере недвижимости владелец платит пошлину за то, что его недвижимость регистрируют в Росреестре. И это общая картина.
А может ли директор СРО потратить деньги не на нужды своей СРО, а на нужды, где выгодоприобретателем является некое постороннее физическое лицо, даже не штатный сотрудник СРО? Ответ: однозначно нет – это растрата! Ведь члены саморегулируемой организации платят свои членские взносы для того, что СРО выполняла свои задачи, в соответствии с Уставом и решения общих Собраний.
Тогда почему юристы толкают директоров СРО на растрату? Да, скорее всего, от собственной лености. При цивилизованном подходе им надо было бы ввести пошлину за внесение в Нацреестр. Хочешь быть в реестре, соответствуешь требованиям – заплати и числись. Но как-то лень работать с сотнями тысяч специалистов напрямую, лень вносить изменения в регламент. Тем более зачем: вот же как специально для этого есть СРО под боком, которым денег девать некуда. Как прикажем, так и заплатят.

Но разве должна СРО тратить собственные средства не на свои нужды и даже не на нужды своих членов, а на специалистов, которые сами по себе? Не должна! И, по сути, то, что является для юристов элегантным, «диванным» выходом из ситуации, для директоров СРО является преступлением. И комментарии к уголовному кодексу недвусмысленно намекают на то, что противоправные действия лица, которое истратило вверенное ему имущество против воли собственника (общего Собрания членов) путём расходования или передачи другим лицам, не что иное как растрата, за которую не только можно слететь со своего кресла, но и при определённых обстоятельствах очень даже просто угодить в кутузку…


Добавлено: 2017-11-23 16:23:53 Мск